ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK VE
UYGULAMADAKİ SORUNLAR
Giriş
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698 ve devamı hükümleri çerçevesinde, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallardaki paydaşlığın sona erdirilmesini amaçlayan davalardır. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu zorunluluk, ihtiyari olarak başvurulabilen arabuluculuğu bu alanda zorunlu hâle getirmiştir.
I-DAVA ŞARTI ARABULUCULUĞUN NİTELİĞİ VE SÜRECİ
Başvuru Zorunluluğu (HUAK m. 18/B)
Arabuluculuk, dava şartı olarak yalnızca başvuruyu zorunlu kılar. Sürece devam edilip edilmeyeceği, tarafların özgür iradesine bağlıdır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde dosyayı sonuçlandırmalı, zorunlu hâllerde bu süre bir hafta daha uzatılabilir (HUAK m. 18/A/11).
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Arabuluculuk başvurusu ile son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre boyunca zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 16/2).
Taraf Katılımı ve Mecburi Dava Arkadaşlığı (TMK m. 701 vd.)
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında tüm paydaşların sürece dâhil edilmesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinde (TMK m. 701) ortakların birlikte hareket etme zorunluluğu vardır. Paylı mülkiyette (TMK m. 688) ise her paydaş tek başına dava açabilse de, ortaklığın sona erdirilmesi için tüm paydaşların sürece katılımı gerekir.
Arabulucu, hem paylı mülkiyette hem de elbirliği mülkiyetinde, paydaş veya ortakların tamamının sürece dâhil olmasına (taraf teşkilinin sağlanmasına) özen göstermelidir. Zira tarafların birlikte hareket etmelerinin zorunlu olduğu durumlarda tek bir paydaş veya ortağın sürece dahil olmaması veya anlaşmaması halinde uyuşmazlığın çözüme kavuşması mümkün değildir.
Arabulucu, iletişim bilgilerindeki eksiklikler nedeniyle tam taraf teşkilini sağlayamamışsa ve yasal süre dolmuşsa, dosyayı taraflara ulaşılamaması sebebiyle anlaşmama şeklinde kapatmalıdır. Bu durumda, tarafların isterlerse sürece ihtiyari olarak devam edebileceklerini hatırlatmalıdır.
Taraflardan ölü olduğu tespit edilen kişilerin mirasçılarının tespiti için gerekli kayıtlar (nüfus kayıtları ve iletişim bilgileri) adliye arabuluculuk bürosundan temin edilebilir.
İlk toplantıya geçerli mazeret göstermeksizin katılmayan taraf, dava açması hâlinde dahi yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (HUAK m. 18/A/11)
II-ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ YÖNTEMLERİ
- Aynen Taksim (TMK m. 699)
Taşınmaz veya taşınırın bölünebilir olması hâlinde, her paydaşın payı oranında aynen paylaşım yapılabilir. Ancak bunun için:
- Taşınmazın fiilen ve hukuken bölünebilir olması,
- Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki asgari büyüklüğün korunması,
- İmar Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca bölünmenin mümkün olması gerekir.
- Satış Suretiyle Paylaşma (TMK m. 699, HMK m. 322)
- Umumi açık artırma (ihale) yoluyla satış:
- Paydaşlar arasında satış: Tüm paydaşların oybirliği ile kabul etmesi hâlinde mümkündür.
- Pazarlık usulü satış: Arabuluculukta tüm tarafların rızasıyla belirlenebilir.
- Pay Devri
Arabuluculuk sürecinde, taraflar kendi aralarında belirli payların devrine karar verebilir. Bu durumda TMK m. 706, TBK m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26 hükümleri gereği resmi şekil aranır. Arabuluculuk anlaşma belgesi ve mahkemece verilen icra edilebilirlik şerhi, pay devri için hukuki dayanak oluşturabilir.
III. ARABULUCULUK ANLAŞMA BELGESİ VE İCRA EDİLEBİLİRLİK
Anlaşma Belgesinin Hukuki Niteliği (HUAK m. 18/5, 18/B-3)
Arabuluculuk sonunda anlaşmaya varılırsa yazılı bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belgenin ilam niteliğinde belge olabilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Mahkeme, şerh verirken anlaşmanın kamu düzenine, emredici hukuk kurallarına, TMK, İmar Kanunu ve TKAKK gibi mevzuata uygunluğunu denetler.
Tapu sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları Hakkındaki Genelge’ye göre Anlaşma Belgesinde ;
Tarafların kimlik bilgilerine (T.C. kimlik numarası, ad soyad, anne ve baba adı, doğum tarihi, T.C. kimlik kartı seri numarası), anlaşma belgesi vekil tarafından imzalanmış ise vekaletin ait olduğu notere, vekaletname tarihi ve yevmiye numarasına, taşınmazın tanımlayıcı bilgilerine (İl, ilçe, köy/mahalle, ada-parsel, varsa blok, kat ve bağımsız bölüm numarası, taşınmaz hisseli ise anlaşmaya konu hisse miktarı), anlaşma bedeline, taşınmaza ait güncel tapu kaydında yer alan takyidlere (ipotek, şerh, beyan, hak ve mükellefiyetler v.b.) ve tarafların ve arabulucunun ıslak imzalarına yer verilir. Arabuluculuk anlaşma belgesinde anlaşmaya ilişkin hususlar, açıkça, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak bir şekilde belirtilir; anlaşma belgesi, tarafların taşınmazın tesciline dair kabul beyanlarını” na yer verilir.
Geçici Şerh (HUAK m. 17/B-2)
Tarafların talebiyle, anlaşma konusu taşınmaz üzerinde üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapuya geçici şerh verilebilir. Bu düzenleme, olası hak kayıplarını önlemeyi amaçlar.
IV-UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
- Taraf Sayısının Fazlalığı
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda yüzlerce mirasçı olabilmekte, tüm tarafların tespit edilmesi ve davet edilmesi büyük güçlük doğurmaktadır. Eksik taraf teşkili, anlaşmanın geçerliliğini zedeler.
- Süre Kısıtı
HUAK m. 18/A’daki 3+1 haftalık süre, çok taraflı uyuşmazlıklarda çoğu kez yetersiz kalmaktadır. Bu nedenle bazı dosyalar görüşme yapılamadan “anlaşmama” ile kapanmaktadır.
- İcra Edilebilirlik Sorunları
Tapu müdürlükleri ve satış memurluklarının, icra edilebilirlik şerhi taşıyan anlaşma belgelerini “mahkeme kararı değildir” gerekçesiyle reddettiği örnekler görülmektedir. Oysa HUAK m. 18/5’e göre, icra edilebilirlik şerhi verilmiş anlaşma belgesi ilam niteliğindedir.
- Satış ve Değerleme Sorunları
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi hâlinde, mahkeme tarafından satış memurluğu görevlendirilmezse, anlaşma belgesi tek başına satış için yeterli kabul edilmemektedir. Bu, uygulamada önemli bir engeldir.
Ortaklığın giderilmesi konulu davalarda arabuluculukta sonuca varılabilmesi için aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi ya da belli bir kişiye belirli bedelle satışı üzerinde anlaşma yapılabilir. Ortaklığın ihale yoluyla satışı yönünde anlaşma yapılamaz. Bu durumda taraflar anlaşamamış sayılmalı anlaşamama tutanağı tutulmalıdır. Ortaklığın giderilmesinin ihale usulüyle satışına ancak mahkemece karar verilebilecektir. Söz konusu açıklamalar karşısında mahkemenin dava şartı oluşmadığı gerekçesiyle ret yönündeki kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.” İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 28.05.2024 T. 2024/1092 E. 2024/1275 K.”
- Taşınır Mallar Sorunu
7531 sayılı Kanun ile HUAK m.18/B’ye eklenen fıkra, icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra taraflardan birinin taşınmazın aynen paylaşılmasına ilişkin anlaşma belgesinin tapu sicil müdürlüğünde icrasını talep etmesine olanak tanımıştır. Ancak bu düzenleme, kıyasen sicile kayıtlı taşınır malların (örneğin araçlar) devir ve tescil taleplerinde geçerli olmayacaktır ve bu alandaki uygulama sorunlarını çözmek için bir düzenleme getirilmemiştir.
- Vesayet Altındaki Kişiler Sorunu
Vesayet altındaki kişilere ait taşınmazların satışı, kanun gereği özel bir usule tabidir ve hâkim kararı olmaksızın devredilemez. Bu nedenle, ortaklığın giderilmesine ilişkin arabuluculuk sürecinde taraflardan birinin vesayet altında bulunması halinde, yalnızca anlaşma yoluyla taşınmazın devrinin sağlanması mümkün değildir.
Vesayet Altına Alınmış Kişilerin taşınmaz satış işlemlerinin yapılmasına dair hususlar Çevre Şehircilik İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü Tapu Dairesi Başkanlığı’nın 20.11.2024 tarih ve 2024/5 sayılı genelgesinde;
“Vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışı özel usule tabi olup, taşınmaz ancak açık artırma yoluyla veya denetim makamının izin verdiği hallerde pazarlıkla satılabilecektir. Her iki durumda da taşınmazın alıcı adına tescili için hâkim tarafından yazılan tezkere ile ihale tutanağının onaylı örneğinin tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir. Bu nedenle, arabuluculuk anlaşma belgesi ile vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışı mümkün değildir.”
denilerek, arabuluculuk süreciyle taşınmaz devrinin yapılamayacağı açıkça vurgulanmıştır.
V-ARABULUCULUĞUN FAYDALARI
Bu sorunlara rağmen, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarının arabuluculuk yoluyla çözümü, önemli avantajlar da sunmaktadır:
- Ekonomik Avantaj: Arabuluculuk, tarafları daha az masraflı ve daha hızlı bir çözüme ulaştırabilir. Mahkeme tarafından satışa karar verildiğinde, satış bedelinin önemli bir kısmı dava ve satış masraflarına harcanabilmekte ve elde edilen bedel tarafları tatmin etmemektedir.
- Aileyi Koruma: Karşılıklı iletişim kurularak tarafların ortak arzusuna en uygun çözüm bulunabilir ve malların icra yoluyla satılmaksızın aile içinde kalması sağlanabilir, bu da toplumsal barışa katkı sağlar.
- Çözüm Çeşitliliği: Arabuluculukta, dava sürecinde ayrı dava konusu olabilecek durumlar tek süreçte çözümlenebilir.
VI-ÇÖZÜM ÖNERİLERİ
Mevzuat Netleştirmesi: HUAK m. 18/B’ye, anlaşma belgelerinin resmi siciller ve satış memurlukları tarafından icra edilmesinde uygulanacak prosedürlerin açıkça yazılması gerekir.
Yetkilendirme: Anlaşma belgelerinde, icra işlemlerini yapacak kişilerin kimlikleri net biçimde belirtilmeli ve mahkeme kararı bu yetkilendirmeyi içermelidir.
Uygulama Birliği: Tapu ve satış memurluklarının farklı uygulamalarını gidermek için Adalet Bakanlığı ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün ortak genelgeleri yayımlanmalıdır.
Süre Esnekliği: Çok taraflı uyuşmazlıklarda sürelerin uzatılabilmesi için kanunda değişiklik yapılmalıdır.
SONUÇ
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk, TMK m. 698 ve devamı, HUAK m. 18/B ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde önemli bir dava şartı olarak kabul edilmiştir. Uygulamada taraf çokluğu, süre kısıtları, resmi kurumların icra konusundaki çekinceleri gibi sorunlar yaşansa da, arabuluculuk kurumunun doğru işletilmesi hâlinde hem yargının iş yükü azalacak hem de taraflar daha hızlı ve dostane çözümlere ulaşabilecektir.
DİY Hukuk Danışmanlık Arabuluculuk
Av.Arb. Didar İNCİ YILDIRIM
